Đất nền là gì? Đất thổ cư là gì? Cách phân biệt đất nền và đất thổ cư

Giới đầu tư nhà đất đang tìm cách “rót vốn” vào các dự án đất nền khu công nghiệp hoặc các dự án đất thổ cư để tìm cơ hội gia tăng lợi nhuận. Làm thế nào để phân biệt đất nền và đất thổ cư một cách rõ ràng nhất là thắc mắc chung của rất nhiều người khi muốn an cư hoặc đầu tư.

Nhiều người vẫn chưa rành mạch khi muốn phân biệt đất nền và đất thổ cư

1. Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất nằm trong khu dân cư, được sử dụng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định, đất được sử dụng để ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đều được công nhận là đất ở.

Thực ra, theo quy định của pháp luật thì không có tên loại “Đất thổ cư”. Đất thổ cư chỉ là cách gọi trong nhân dân, được nhiều người dùng chung và trở thành quen thuộc . Nếu gọi đúng theo các văn bản quy phạm pháp luật phải là từ “đất ở”.

Có mấy loại đất thổ cư (đất ở)?

Đất thổ cư được chia thành 2 loại là đất ở tại nông thôn (có mã là ONT) và đất ở tại đô thị (có mã là ODT).

2. Đất nền là gì?

Đất nền hay đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền dự án thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…

Thực chất, đất nền hay đất nền dự án là đất ở được chia nhỏ từ một quỹ đất lớn theo quy hoạch nhất định. Khi đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tức là sổ hồng, sổ đỏ phải cấp mới cho từng lô đất nhỏ trong dự án. Nếu lô đất đó chưa phải là đất thổ cư (đất nông nghiệp) thì trước tiên phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

Có mấy loại đất nền?

Đất nền được chia thành các tên gọi như đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền khu công nghiệp, đất nền liền kề...

Để phân biệt đất nền và đất thổ cư (đất ở) rõ ràng hơn, quý khách hàng hãy xem thông tin so sánh giữa 2 loại đất trong bảng dưới đây:

Yếu tố so sánh	Đất nền	Đất thổ cư
Khái niệm	Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền dự án thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…	Đất thổ cư là đất nằm trong khu dân cư, được sử dụng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị.
Yếu tố pháp nhân	Pháp nhân là doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án.	Pháp nhân là do cá nhân thực hiện việc tách thửa.
Thời gian ra sổ nếu phân lô, tách thửa	Đối với đất nền dự án, thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa từ 1 đến 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư.	Thời gian từ 2 đến 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa.
Khả năng tiếp tục tách thửa	Đối với đất nền dự án, đất nền đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách thửa, tách lô thêm.	Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại khu vực đó.
Cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích xung quanh	Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, công viên, cây xanh…	Phụ thuộc vào vị trí lô đất.

Khi mua đất nền dự án hoặc đất thổ cư, người mua hãy tìm hiểu thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án

3. Một vài kinh nghiệm khi mua đất nền dự án, đất thổ cư

- Khi muốn mua đất thổ cư, bạn cần tìm hiểu thông tin liên quan đến mảnh đất đó (như vị trí, pháp lý, quy hoạch khu vực, hạ tầng…), nên tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất có chung sổ. Mua đất chưa có sổ đỏ hoặc chung sổ sau này sẽ gặp nhiều rủi ro và rắc rối về thủ tục pháp lý, dễ dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”.

- Khi đã quyết định mua, nên chọn mua đất có sổ đỏ hợp pháp, giấy tờ pháp lý rõ ràng, để tránh tranh chấp; đồng thời sẽ được đền bù đầy đủ nếu chẳng may lô đất đó bị thu hồi. Ngoài ra, người mua đất nên lưu ý, hãy nhớ so sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch quá lớn.

- Khi mua đất nền dự án của một chủ đầu tư, hãy tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư có uy tín, có tiềm lực tài chính đủ lớn, có kinh nghiệm mua bán bất động sản,... Đặc biệt, người mua hoặc giới đầu tư nên kiểm tra pháp lý dự án đầy đủ, tìm hiểu các tiện ích hiện có, thông tin quy hoạch vùng (nếu có), chỉ giao dịch ký kết hợp đồng khi giấy tờ pháp lý đầy đủ, minh bạch, tuyệt đối không thỏa thuận miệng.

- Tính toán, cân nhắc về khả năng tài chính để lựa chọn đầu tư đất nền dự án phù hợp. Không đầu tư theo lời rủ rê của bạn bè, hoặc qua lời giới thiệu, mời mọc một chiều từ bên môi giới, cò đất…

- Cần phân biệt đất nền và đất thổ cư chính xác, đánh giá đúng tình trạng lô đất muốn mua thuộc đất nền hay đất thổ cư, để có thể so sánh mức giá của lô đất, nhận định đúng về tiềm năng sinh lời, cũng như các yếu tố pháp lý liên quan dự án, nhằm có một quyết định đầu tư phù hợp.