Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là bao nhiêu?

Nhiều người đang có đất nông nghiệp muốn chuyển lên đất thổ cư để xây nhà hoặc để bán lại, nhưng không biết chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là bao nhiêu, cách tính phí như thế nào? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp quý khách hàng nắm rõ về cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là thắc mắc của rất nhiều người

1. Các loại chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Hiện nay, để chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (thực chất là đất ở), người dân sẽ nộp 4 loại phí và lệ phí chính là Tiền sử dụng đất; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận; Lệ phí trước bạ và Phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất khi muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (đất ở).

Thực ra, theo các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, không có tên gọi danh mục “đất thổ cư”. Vì được đa số người dân gọi quen miệng nên từ “đất thổ cư” trở thành phổ biến. Đất thổ cư nếu dùng từ chính xác, đúng pháp luật phải là đất ở.

Trong khoản chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, phí chuyển đổi thực chất là cách phí tính “Tiền sử dụng đất” cho mảnh đất đó. Chính vì tốn phần phí này khá lớn, nên nhiều hộ gia đình e ngại vấn đề chuyển đổi đất.

2. Quy định về cách tính “Tiền sử dụng đất” khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở

2.1. Trường hợp khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

• Theo Điểm a khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
  • Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;
  • Trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền (hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở).

Với 02 trường hợp này, người dân sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghĩa là, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

2.2. Trường hợp khi chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

• Theo điểm b khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
  • Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phí chuyển đổi đất sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu mảnh đất của bạn nằm trong trường hợp này, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

• Để tính được chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp, khách hàng cần xác định được tiền sử dụng đất theo giá đất ở (bằng cách xác định vị trí thửa đất và xem bảng giá đất, do UBND tỉnh/thành phố ban hành) và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
• Để minh hoạ cho dễ hiểu, khách hàng hãy tham khảo thông tin qua ví dụ cụ thể sau:
  Ví dụ:

  Bà A có 01 mảnh đất trồng cây hàng năm khác, với diện tích là 500m². Bà A muốn chuyển 100m² đất trồng cây hàng năm khác lên đất ở cho con trai, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:

  • Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
    • Thửa đất của bà A thuộc vị trí 1 (vị trí tiếp giáp đường) có giá đất được niêm yết trong bảng giá đất là: 1.000.000 đ/m².
  • Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
    • Giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của mảnh đất này là 250.000 đ/m².
    • Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp của 1m² đất là: 1.000.000 - 250.000 = 750.000 đồng
    • Như vậy, tổng tiền sử dụng đất của bà A phải nộp khi chuyển 100m² sang đất ở là 75 triệu đồng.

Một dự án đất nền ven TP.HCM đang tiến hành chuyển đổi và xây dựng kết cấu hạ tầng

3. Quy định về lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi chuyển đổi đất

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư chỉ khoảng vài trăm ngàn đồng. Cụ thể:

• Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
• Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

4. Quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển đổi đất

• Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
• Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

5. Quy định về mức phí thẩm định hồ sơ khi chuyển đổi đất

Phí thẩm định hồ sơ tuỳ thuộc vào quy định của từng tỉnh thành; và có thể có sự khác nhau giữa các tỉnh thành.

Tất cả những thông tin trên là những quy định chi tiết cách tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào cần được tư vấn, hãy liên hệ trực tiếp qua số Hotline 1900 633417. Công ty TNHH Đầu tư BĐS BIN rất hân hạnh được tư vấn và hỗ trợ quý khách hàng.